투자부동산(investment property)은 임대수익이나 시세차익 또는 둘 다를 얻기 위하여 소유자가 보유하거나 리스이용자가 사용권자산으로 보유하고 있는 부동산을 말한다. 투자부동산은 투자 목적으로 보유하는 토지와 건물이며, 투자목적이 아닌 부동산은 유형자산 또는 재고자산으로 분류한다. 재화나 용역의 생산 또는 제공으로 관리목적에 사용하는 부동산은 유형자산으로 분류하며, 통상적인 영업과정에서의 판매를 목적으로 보유하는 부동산은 재고자산으로 분류한다.
투자부동산은 기업이 보유하고 있는 다른 자산과 거의 독립적으로 현금흐름을 창출하며, 투자부동산의 예는 다음과 같다.
- 장기 시세차익을 얻기 위하여 보유하고 있는 토지
- 장래 사용목적을 결정하지 못한 채로 보유하고 있는 토지(만약 토지를 자가사용할지, 통상적인 영업과정에서 단기간에 판매할지를 결정하지 못한 경우에 해당 토지는 시세차익을 얻기 위하여 보유한다고 본다)
- 직접 소유하고 운용리스로 제공하는 건물(또는 보유하는 건물에 관련되고 운용리스로 제공하는 사용권자산)
- 운용리스로 제공하기 위하여 보유하고 있는 미사용 건물
- 미래에 투자부동산으로 사용하기 위하여 건설 또는 개발중인 부동산
투자부동산이 아닌 항목의 예는 다음과 같다
- 통상적인 영업과정에서 판매하기 위한 부동산이나 이를 위하여 건설 또는 개발 중인 부동산(재고자산)
- 자가사용부동산(미래에 자가사용하기 위한 부동산, 미래에 개발 후 자가사용할 부동산)
- 처분 예정인 자가사용부동산을 포함한다(매각예정비유동자산)
- 종업원이 사용하고 있는 부동산(종업원이 시장요율로 임차료를 지급하고 있는지는 관계없음)
- 금융리스로 제공한 부동산(리스제공자의 부동산이 아니고 이용자의 부동산이 된다
1. 일부분이 임대수익이나 시세차익 목적
부동산 중 일부분은 임대수익이나 시세차익을 얻기 위하여 보유하고, 일부분은 재화나 용역의 생산 또는 제공이나 관리목적에 사용하기 위하여 보유할 수 있다. 부분별로 분리하여 매각(또는 금융리스로 제공)할 수 있으면 각 부분을 분리하여 회계처리한다. 부분별로 분리하여 매각할 수 없다면 재화나 용역의 생산 또는 제공이나 관리목적에 사용하기 위하여 보유하는 부분이 경미한 경우에만 해당 부동산을 투자부동산으로 분류한다.
2. 부동산 소유자가 용역을 제공
부동산 소유자가 부동산 사용자에게 부수적인 용역을 제공하는 경우가 있다. 전체 계약에서 그러한 용역의 비중이 경미하다면 부동산 소유자는 당해 부동산을 투자부동산으로 분류한다. 예를 들면 사무실 건물의 소유자가 그 건물을 사용하는 리스이용자에게 보안과 관리용역을 제공하는 경우이다.
다른 경우에는, 부동산 사용자에게 제공하는 용역이 유의적인 경우가 있다. 예를 들면 호텔을 소유하고 직접 경영하는 경우, 투숙객에게 제공하는 용역은 전체 계약에서 유의적인 비중을 차지한다. 그러므로 소유자가 직접 경영하는 호텔은 투자부동산이 아니며 자가사용부동산이다.
3. 연결실체간의 부동산 임대
지배기업 또는 다른 종속기업에게 부동산을 리스하는 경우가 있다. 이러한 부동산은 연결재무제표에 투자부동산으로 분류할 수 없다. 경제적 실체 관점에서 당해 부동산은 자가사용부동산이기 때문이다. 그러나 부동산을 소유하고 있는 개별기업 관점에서는 그 부동산이 투자부동산의 정의를 충족한다면 투자부동산이다. 이 경우 리스제공자의 개별제무재표에 당해 자산을 투자부동산으로 분류하여 회계처리한다.
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